해외 부동산 투자에 대한 관심이 높아지면서,
한국 거주자들이 외국에 부동산을 취득하거나 보유하는 일이 점점 흔해지고 있습니다.
하지만 많은 사람들이 간과하는 부분이 있습니다.
바로 국내 세법상 해외 부동산 관련 신고 의무와 세금 문제입니다.
신고 누락 시 과태료는 물론, 경우에 따라 세무조사 대상이 될 수 있기 때문에
해외 부동산 보유자는 반드시 신고 규정과 유의사항을 숙지해야 합니다.
해외 부동산 신고는 왜 해야 하나요?
역외 탈세 방지와 소득 투명성 확보 목적입니다
국세청은 해외 부동산 보유 및 소득 발생 여부를 통해
거주자의 해외 자산을 추적하고 역외 탈세를 방지하기 위한 목적으로
해외 부동산 신고 제도를 운영하고 있습니다.
해외 소득을 국내에 신고하지 않고 누락하거나,
해외에서 발생한 임대수익 등을 숨길 경우 엄격한 과세 및 처벌 대상이 될 수 있습니다.
거주자라면 해외 부동산도 신고 대상입니다
해외 부동산 신고는 국내에 거주하는 모든 개인과 법인이 해당됩니다.
즉, 1년 중 183일 이상 한국에 체류한 사람이라면
해외에 있는 부동산이라도 취득, 보유, 양도 시 국세청에 신고해야 할 의무가 있습니다.
어떤 경우에 신고 의무가 발생하나요?
부동산 취득·보유·양도 모두 신고 대상입니다
해외 부동산 관련 주요 신고 의무는 아래와 같습니다.
- 취득 신고: 해외 부동산을 새로 취득한 경우
- 보유 신고: 해당 연도 말 기준으로 일정 금액 이상 보유 중인 경우
- 양도 신고: 부동산을 매도하여 양도차익이 발생한 경우
이러한 내용은 종합소득세 또는 양도소득세 신고 시 함께 제출해야 하며,
별도로 ‘해외 금융계좌 신고’와 ‘국외재산변동 신고’도 병행해야 할 수 있습니다.
기준 금액: 5억 원 이상이면 반드시 보유 신고
2025년 현재 기준, 해외 부동산의 합산 취득가액 또는 보유가액이 5억 원 이상인 경우,
매년 6월 말까지 국외재산변동신고서를 국세청에 제출해야 합니다.
만약 이를 누락할 경우 최대 20%의 과태료 또는 세무조사 대상이 될 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.
임대소득이나 양도차익이 발생하면?
해외 소득도 국내에 신고해야 합니다
해외 부동산에서 임대소득이나 양도차익이 발생한 경우,
이 소득은 한국의 종합소득세 또는 양도소득세 신고 대상이 됩니다.
해외 현지에서 세금을 냈다고 하더라도 외국납부세액공제 제도를 활용해 이중과세를 방지하는 방식으로 처리해야 합니다.
현지 소득세 납부만으로는 끝나지 않습니다
국내 세법은 **‘거주자 과세주의’**를 원칙으로 하기 때문에
해외에서 발생한 모든 소득도 국내에서 신고 및 과세가 원칙입니다.
현지에서 세금을 냈더라도 국내 신고를 누락하면 고의 탈루로 간주될 수 있으며, 가산세가 부과될 수 있습니다.
세무 리스크를 줄이기 위한 실전 팁
1. 부동산 취득 시점부터 증빙 자료를 체계적으로 보관하세요
계약서, 송금 영수증, 세금 납부서, 등기부 등 해외 부동산 관련 서류를
국세청 요구 시 제출할 수 있도록 정리해 두는 것이 필수적입니다.
현지 언어로 되어 있는 문서는 필요시 공식 번역본을 첨부해야 할 수 있습니다.
2. 현지 세무 상황도 함께 파악해야 합니다
해외 부동산의 경우, 해당 국가의 소득세·재산세·양도세 체계도 함께 고려해야
이중과세 또는 세무 분쟁을 방지할 수 있습니다.
특히 미국, 일본, 베트남, 호주 등은 부동산 관련 세금이 매우 복잡하고, 외국인 규제가 존재하므로
해외 현지 세무 전문가와의 협업이 필요할 수 있습니다.
3. 국세청의 자진 신고 유도 제도를 활용하세요
일정 요건을 충족하면, 국세청의 ‘자진신고 감면 제도’를 통해 과태료 감면이나 조세범 처벌 면제를 받을 수 있습니다.
이미 과거 신고를 누락했다면, 빠르게 자진 신고하는 것이 리스크를 최소화하는 최선의 방법입니다.
결론
해외 부동산 보유는 자산 포트폴리오를 다변화하는 효과적인 방법이지만,
세무상 책임과 규제를 정확히 인지하지 못한다면 의도치 않은 과세 부담으로 이어질 수 있습니다.
특히 거주자 신분을 유지한 채 해외 부동산을 취득하거나 보유하고 있다면,
국내 신고 의무와 과세 규정을 반드시 숙지하고 실무적으로 준비하는 것이 중요합니다.
필요시 세무사 및 해외 세무 전문가의 조언을 받아
합법적인 범위 내에서 세무 리스크를 사전에 차단하는 전략을 마련해보시기 바랍니다.