종합부동산세(이하 종부세)는 부동산 보유에 따른 고액 자산가에게 부과되는 세금으로, 특히 다주택자와 고가주택 보유자에게 부담이 큰 세금입니다.
최근 정부는 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 목표로 종부세 제도를 개편하고 있으며, 2025년부터 시행되는 새로운 개정안도 큰 관심을 받고 있습니다.
이번 글에서는 최근 개정된 종부세 기준과 그에 따른 절세 전략을 정리해드립니다.
종합부동산세란 무엇인가?
종부세는 매년 6월 1일 기준으로 일정 기준 이상 주택이나 토지를 보유한 자에게 부과되는 세금입니다.
보유세 성격을 지니며, 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
종부세는 재산세와 별도로 부과되며, 과세표준이 크고 세율도 누진 구조이기 때문에 고액 자산가일수록 세 부담이 큽니다.
최근 개정된 종부세 주요 내용
1세대 1주택자 공제 기준 확대
2025년부터는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액이 12억 원에서 13억 원으로 상향됩니다.
즉, 공시가격 기준 합산 13억 원 이하의 주택은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
이는 물가 상승과 공시가격 현실화를 반영한 조치로, 중산층 부담을 일부 완화하려는 목적이 있습니다.
다주택자 과세 기준 완화
기존에는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자 또는 3주택 이상 보유자에 대해 중과세율이 적용되었으나,
개정안에서는 중과세율 자체가 완화되고, 다주택자에 대한 기본공제액도 일부 상향됩니다.
또한 과세표준 구간별 세율도 일부 조정되어, 기존 대비 최대 세율이 6%에서 최고 5%로 낮아질 예정입니다.
합산배제 대상 확대
공공임대주택, 기업형 임대사업자 보유주택 등에 대해 종부세 합산 제외 대상이 확대됩니다.
즉, 정책 목적상 보유를 장려하는 유형의 부동산은 세금 부담을 줄여주는 방향으로 개정되고 있습니다.
종부세 계산 방식 이해하기
종부세는 아래의 과정을 통해 산출됩니다.
- 공시가격 × 공정시장가액비율 → 과세표준
- 과세표준 – 기본공제액 → 과세대상 금액
- 과세대상 금액 × 누진세율 → 세액 산정
- 일정 조건 하에 세액공제·세부담 상한제도 적용
2025년에는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 점진적으로 70%로 상향 조정될 예정이므로, 공시가격 상승률과 맞물려 세부담이 다시 증가할 가능성도 존재합니다.
절세 전략, 이렇게 준비하세요
주택 수 줄이기: 세대 분리나 증여 검토
종부세는 주택 수 기준에 따라 과세 구간과 세율이 달라집니다.
따라서 불필요한 주택은 매각하거나, 자녀에게 증여해 세대 분산을 통해 주택 수를 조정하는 것이 절세에 도움이 됩니다.
단, 증여 시 증여세와 취득세 등 다른 세목까지 종합적으로 검토해야 하며, 10년 내 재증여 시 합산과세가 적용된다는 점도 유의해야 합니다.
1세대 1주택 혜택 유지하기
1세대 1주택자는 거주 요건과 보유 요건을 충족할 경우 종부세뿐 아니라 양도세 측면에서도 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.
따라서 일시적 2주택 상태일 경우에도 2년 내 기존 주택을 처분하여 비과세 요건을 지키는 것이 중요합니다.
공시가격 이의신청 적극 활용
공시가격이 과도하게 높게 책정되었거나, 주변 시세 대비 불합리하다고 판단되는 경우에는 매년 4~5월 사이 이의신청을 통해 조정 신청이 가능합니다.
공시가격 하향에 성공하면 종부세뿐 아니라 재산세와 건강보험료 부담까지 함께 줄어드는 효과가 있습니다.
임대사업자 등록 검토
장기 임대사업자로 등록할 경우 일정 조건 하에 합산배제 혜택이나 세율 경감 등을 받을 수 있습니다.
특히 공공지원 민간임대주택 등 등록 시, 종부세뿐 아니라 양도소득세 감면 혜택도 동반되므로 종합적으로 검토할 만한 전략입니다.
실수하기 쉬운 절세 함정
- 명의만 나눴다고 절세되는 것은 아닙니다.
세법은 실질과세 원칙을 따르므로, 단순히 배우자나 자녀 명의로 분산 보유하는 것만으로는 과세 회피가 어렵습니다. - 일시적 2주택도 과세 대상이 될 수 있습니다.
실거주 목적이더라도, 처분 시점이 늦어지면 중과세율이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다. - 해외 거주자의 경우 혜택 대상이 제한될 수 있습니다.
국내 주소지가 없는 경우 1세대 1주택자로 인정받기 어려우므로, 귀국 계획이나 가족 동거 여부를 고려해 세법상 거주요건을 확인해야 합니다.
결론
종부세는 매년 제도 개편의 영향을 받는 대표적인 세금으로, 보유 자산 규모가 클수록 변화에 민감하게 대응해야 합니다.
2025년 개정안은 일부 완화된 구조를 가지고 있으나, 공정시장가액비율 상향과 공시가격 상승 등의 요소로 인해 실질 부담이 줄어들지 않을 수도 있습니다.
따라서 단순히 공제액 확대만 바라볼 것이 아니라, 보유 주택 수 조정, 공시가격 검토, 임대사업자 등록 등 다각도의 절세 전략을 활용해 안정적인 자산 관리를 도모하는 것이 필요합니다.
지금부터라도 본인의 주택 보유 구조를 점검하고, 변경될 제도에 선제적으로 대응해보시기 바랍니다.