주택을 임대할 때 월세를 받을 경우 소득세 부과 대상이라는 점은 널리 알려져 있습니다. 하지만 전세만 놓는 경우에도 세금이 발생할 수 있다는 점은 다소 생소하게 느껴질 수 있습니다. 실제로는 일정 조건을 충족하면 전세보증금도 ‘간주임대료’라는 개념에 따라 과세 대상이 될 수 있으며, 이를 제대로 이해하지 못하면 누락신고로 인해 가산세나 추징세를 부담할 위험이 있습니다. 이 글에서는 임대인의 소득세 기준 중 전세보증금에 해당하는 부분을 중심으로 간주임대료 제도와 그 적용 요건을 알기 쉽게 설명합니다.
임대소득은 ‘금전 수입’이 없어도 과세될 수 있습니다
주택 임대소득은 일반적으로 월세와 같은 수입에 대해 과세됩니다. 하지만 전세의 경우, 임대료 수입이 없더라도 세법상 과세 대상으로 분류될 수 있습니다. 이는 ‘간주임대료’라는 과세 개념에 따라 발생하는 소득이기 때문입니다.
간주임대료란?
- 임대인이 전세보증금을 받은 경우, 이를 이용해 이자 수익 등 간접적인 이익을 얻는다고 보고 일정 금액을 임대소득으로 간주하여 과세
- 실질적으로는 수입이 없지만 세법상 수익이 있다고 간주하여 소득세를 부과
- 이는 월세와 전세를 혼합하여 받는 경우에 주로 적용됨
따라서 전세만 있는 순수 전세 계약은 해당되지 않지만, 월세가 일부 포함된 복합 임대 형태의 경우 과세 가능성이 존재합니다.
간주임대료 과세 기준과 계산 방식
간주임대료는 일정 조건을 충족하는 경우에만 적용됩니다. 모든 임대인에게 해당되는 것은 아니며, 임대보증금 총액과 주택 수 등 복합적인 기준이 존재합니다.
과세 대상 요건
- 임대보증금 총액이 3억 원을 초과하는 경우
- 월세를 함께 받는 임대 형태일 것
- 임대주택이 2채 이상일 경우 주택임대소득세 신고 대상
- 순수 전세 1채 또는 2채 이하 보유 시 대부분 비과세
즉, 다주택자가 보증금과 월세를 함께 받을 경우, 간주임대료가 소득세 과세 대상이 됩니다.
간주임대료 계산 공식
(보증금 총액 - 3억원) × 정기예금 이자율 × (임대일수 ÷ 365)- 정기예금 이자율은 국세청에서 고시하며, 통상 1.8~2.5% 수준
- 계산된 금액은 월세 수입과 합산하여 종합소득세 과세표준에 반영
예를 들어, 3억 5천만 원의 보증금과 일부 월세를 함께 받고 있다면, 초과된 5천만 원에 대해 일정 이자율을 적용한 금액이 임대소득으로 과세됩니다.
주택임대소득 신고 의무와 분리과세 제도
전세보증금에서 발생한 간주임대료는 월세와 함께 주택임대소득으로 합산되어 종합소득세 신고 대상이 됩니다. 다만, 일정 요건을 충족하면 분리과세를 선택할 수 있습니다.
분리과세 요건
- 주택임대소득이 연간 2천만 원 이하일 경우, 14% 분리과세 선택 가능
- 이 경우 다른 종합소득과 합산되지 않으므로 누진세율 부담 완화
단, 분리과세를 선택하더라도 필요경비 공제 및 기본공제 등은 적용되어 실질 세부담을 줄일 수 있으므로, 신고 시 계산 방식을 비교해보는 것이 바람직합니다.
간주임대료 적용에서 제외되는 사례
모든 전세보증금이 간주임대료 과세 대상은 아닙니다. 다음의 경우에는 세금 부과 대상에서 제외됩니다.
제외 조건
- 순수 전세로만 구성된 임대 계약
- 보증금 총액이 3억 원 이하
- 보증금은 있지만 월세가 전혀 없는 계약 구조
- 1주택자 또는 2주택자이며, 임대소득 합산금액이 연 2천만 원 이하인 경우
이러한 조건을 충족하면, 전세보증금에 대해 간주임대료가 적용되지 않으므로, 전세만 놓는 소규모 임대인의 경우 세금 부담이 없을 수 있습니다.
국세청의 추적 및 신고 누락 시 불이익
전세보증금에 대한 간주임대료가 과세 대상임에도 불구하고 이를 신고하지 않으면, 국세청은 전산 자료와 전입신고, 확정일자 자료 등을 통해 소득 누락을 파악할 수 있습니다.
불이익 사례
- 무신고 시 가산세 및 추징세 부과
- 소득세뿐 아니라 지방소득세, 건강보험료 등 연동 부과 가능성
- 과세자료 해명 요청서 또는 세무조사로 확대될 수 있음
따라서 자신이 보유한 전세보증금이 과세 대상인지 명확히 확인하고, 필요한 경우에는 세무전문가와 상담을 통해 신고 여부를 결정하는 것이 현명합니다.
결론
전세보증금만 받는 경우에도 세법상 요건을 충족하면 소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 특히 월세와 함께 보증금을 받는 다주택자의 경우, 간주임대료로 인한 과세 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 반면, 순수 전세만 제공하거나 보증금이 일정 금액 이하인 경우에는 과세 대상에서 제외될 수 있으므로 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 주택임대소득은 간과하기 쉬운 항목이지만, 국세청의 전산자료와 신고 시스템이 정비된 만큼, 정확한 기준을 이해하고 성실하게 신고하는 것이 불이익을 피하는 가장 좋은 방법입니다.